ישראלים רבים מתגוררים בדירות שכורות. בטרם כניסתם לדירה, הם חותמים עם בעל הבית על חוזה שכירות, בו נקבעים, בין היתר, משך מגוריהם בדירה, גובה שכר הדירה שעליהם לשלם וכו'.
לעתים, במהלך תקופת השכירות, השוכרים מסרבים/מפסיקים לשלם – את שכר הדירה, את ועד הבית, חשבונות חשמל/מים וכדומה – דבר היוצר תסכול אצל בעלי הבתים. במאמר זה אציג את הפעולות שעל בעלי הבתים לעשות כדי לפתור בעיה זו.
שליחת מכתב התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים
התסכול שנוצר אצל בעל הבית כתוצאה מסירוב השוכר לשלם, גורם פעמים רבות לרצונו של בעל הבית לפנות את השוכר מהדירה.
ואולם, בעל הבית לא יכול לפנות באופן פיזי ועל דעת עצמו את השוכר מהדירה, ולכן, בשלב ראשון, עליו לשלוח לשוכר מכתב התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים.
במכתב, על בעל הבית להסביר לשוכר באופן מפורט מה הסיבה לשליחת המכתב, מה הוא דורש מהשוכר ומה צפוי לקרות אם השוכר לא ימלא דרישות אלו (בעל הבית יתבע את השוכר).
מהיכרות בעל הבית את מערכת היחסים בינו לבין השוכר, עליו לחשוב היטב אם רצוי שהמכתב ינוסח ע"י עו"ד או לא. יתרון מרכזי בניסוח המכתב ע"י עו"ד הוא שבמידה והצדדים אכן יגיעו לביהמ"ש – המכתב ישמשם כראיה. מאידך, מכתב שנשלח מעו"ד עלול לגרום ל"עליית מדרגה" בסכסוך בין הצדדים ולכך שהתקשורת ביניהם ממשיכה להתקיים רק ע"י עורכי דינם.
הגשת תביעה לפינוי דייר בסדר דין מקוצר
במידה ומכתב ההתראה לא גורם לשוכר לשנות התנהגותו ולשלם, מבין בעל הבית שאכן אין מנוס מלפנות את השוכר מהדירה. לכן, הוא יכול להגיש תביעת פינוי מושכר במהירות בסדר דין מקוצר.
בתביעה שכזו, הדייר (השוכר) יכול להגיש כתב הגנה רק אם קיבל אישור לכך מביהמ"ש.
לתביעה זו יכול בעל הבית לצרף כל תביעה אחרת הקשורה לדירה המושכרת, לדוגמא תביעה בגין הנזקים הממוניים שנגרמו לו כתוצאה מסירוב הדייר לשלם/להתפנות.
האפשרות לצרף תביעות נוספות הופכת את התביעה לפינוי דייר בסדר דין מקוצר למורכבת הרבה יותר מתביעה לפינוי מושכר (תביעה בה הסעד היחידי שניתן לדרוש הוא פינוי השוכר מהדירה), ולכן גם הופכת את ההליך המשפטי לארוך יותר. ואולם, יש לציין שהגשת תביעה אחת אינה מונעת את האפשרות להגיש תביעה אחרת. ניתן להגיש במקביל תביעה לפינוי מושכר וגם תביעה לפינוי דייר בסדר דין מקוצר, ושתי התביעות אינן פוגעות זו בזו.
מה חשוב לעשות או לא לעשות כדי להגביר את סיכויי קבלת התביעה?
למרות שהשוכר מסרב לשלם ו/או להתפנות מהדירה, חשוב שבעל הבית לא יפריע לשהותו בדירה. כלומר, במידה וינתק את המים והחשמל בדירה, או, יפעיל כוח פיזי כלפיו, תוך מחשבה שפעולות שכאלו יגרמו לו לשלם/להתפנות מהדירה – בעל הבית יבין במהרה שלא כך הדבר, ופעולות שכאלו עלולות להחריף אף יותר את היחסים בינו לבין השוכר, ולהפחית את סיכויי קבלת התביעה, בטענה שהוא פעל באלימות כלפי השוכר ופגע בזכותו לחיות בכבוד.
לצד זאת, חשוב שבעל הבית יתעד את כל התרחשות האירועים, כלומר ישמור צילומים, הקלטות והודעות, מהשוכר או על השוכר, שכן כך יוכל בעל הבית להוכיח ביתר קלות את טענותיו בביהמ"ש.
בנוסף, על בעל הבית לשמור את כל הקבלות על ההוצאות שהוציא עקב סירוב השוכר לשלם/להתפנות מהדירה. כל הוצאה שכזו מתווספת לתביעה ושמירת כל קבלה מוכיחה גם היא את טענות בעל הבית ביתר קלות בביהמ"ש.
לסיכום, במידה והשוכר מסרב לשלם, על בעל הבית לשלוח לו מכתב התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים. במידה והמכתב לא גורם לשינוי, על בעל הבית להגיש תביעה לפינוי בסדר דין מקוצר.
עם זאת, חשוב שבעל הבית לא יפריע לשהות השוכר בדירה, שכן הדבר עלול לגרום להחרפת היחסים בין השניים ולהפחית את סיכויי קבלת התביעה, ובכך לגרום לעיכוב פינוי השוכר מהדירה כשהוא ממשיך שלא לשלם. לעומת זאת, תיעוד התרחשות האירועים, וכן שמירת הקבלות על ההוצאות שהוציא בעל הבית עקב סירוב השוכר לשלם/להתפנות מהדירה, יגבירו את סיכויי התביעה להצליח.
